為規范我區國有土地上房屋征收范圍內房屋的補償認定工作，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人（以下稱“被征收人”）的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》《紹興市區國有土地上房屋征收與補償實施辦法（修訂）》等規定，結合房屋征收工作實際，經區政府同意，制定本細則。

　　本細則中涉及的房屋貨幣補償款是指被征收房屋評估補償價值款，不含裝修、附屬物、搬遷（家）費、臨時安置費、停業停產損失費及各項補助獎勵。本細則中的高層建筑，是指總層數十層以上的住宅建筑。

　　一、房屋聯合認定機構

　　區政府組織成立由區房屋征收部門、建設局、自然資源和規劃分局、司法局、綜合執法局等部門及屬地鄉鎮（街道）組成的國有土地上房屋征收補償聯合認定機構（以下簡稱“聯合認定機構”），對征收范圍內已經登記的建筑、未經登記建筑和所有權人不明確、房屋用途記載不一致、改變房屋用途等情形進行聯合調查,對被征收房屋進行認定和處理，并將相關結果以《聯系單》的形式簽發�！堵撓祮巍纷鳛榉课菅a償依據，認定結果應及時在房屋征收范圍內向被征收人公布。

　　已經登記的房屋其性質、用途和建筑面積一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，一般以房屋登記簿為準。補償認定工作應當遵循“尊重歷史、實事求是、程序合法、結果公開”的原則。

　　二、房屋合法性認定

　�。ㄒ唬┯蟹课菟�有權證或不動產權證書的，以房屋所有權證或不動產權證書等權屬材料進行認定；

　�。ǘ�）未經登記的房屋，符合下列條件之一的，可參照合法建筑予以認定。

　　1.1984年1月5日《城市規劃條例》實施前已建成并延續至今的房屋，持有以下資料之一的：

　�。�1）解放初期頒發的《土地房屋所有證》；

　�。�2）農業稅登記清冊；

　�。�3）1988年8月上虞縣房產申請登記時已申報的資料；

　�。�4）其他相關部門歷史房屋認定依據。

　　2.1984年1月5日《城市規劃條例》施行后至1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已建成并延續至今的房屋，產權人能夠提供下列證明材料之一的：

　�。�1）土地權屬證明或建設用地批準文件；

　�。�2）已核發的建設（筑）許可證、建設工程規劃許可證、村鎮建設規劃許可證或鄉村建設規劃許可證，并按許可范圍建造的；

　�。�3）鄉鎮人民政府、街道辦事處建房批準文件或其他有關部門的建房批準文件。

　　3.1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行后已領取建設工程規劃許可證并按許可范圍建造的房屋。

　　4.已經相關機關處罰且補辦回購等相關手續，并能提供處罰決定書等相關原始依據的。

　　5.因城市建設需要，有關政府部門要求房屋所有人進行移建或產權調換，具有移建或產權調換協議的。

　　6.已經司法確權，并提交人民法院、仲裁委員會的生效法律文書。

　�。ㄈ�）征收范圍內的房屋雖符合上述（一）（二）條款情形的，但按相關規定應當拆除的（包括但不限于已補償、應拆未拆等情形的），不予補償認定。

　　三、房屋用途認定

　　以房屋所有權證或不動產權證書和權屬檔案（審批）記載的用途為基本依據，具體按以下辦法操作：

　　（一）有房屋所有權證或不動產權證書，且明確用途的，以現有合法房屋所有權證或不動產權證書記載的用途為準。

　　（二）有房屋所有權證，但未明確用途且同一時點其他憑證均為合法有效的，按以下操作：

　　1.按土地使用權證登記的用途或規劃許可證記載的用途予以確認；

　　2.規劃許可證記載和土地使用權證登記的用途不一致，以規劃許可證記載的用途結合竣工驗收等資料予以確認；

　　3.土地使用權證、規劃許可證記載的商業辦公、商業住宅、綜合等多種用途的房屋，以發改、建設、自然資源和規劃、鄉鎮（街道）等相關部門單位已出具的有效材料為證據，結合房屋現行的實際用途，由聯合認定機構進行認定。

　�。ㄈ�）未經登記的房屋，以發改、建設、自然資源和規劃、鄉鎮（街道）等相關部門單位出具的有效材料為證據，結合房屋現狀，由聯合認定機構進行認定。

　�。ㄋ模┰谏鲜龇椒ǘ紵o法判定的情況下，聯合認定機構可本著尊重歷史、尊重事實且充分保障被征收人權益的原則進行會議決定。

　　因房屋登記用途與土地登記用途不一致，補償時需按實結算因房產登記用途與土地登記用途不一致而產生的土地使用權價值差額，具體差額由房地產價格評估機構評估確定。

　　車庫、架空層、閣樓、儲藏室等附屬用房改變用途不作認定。

　　四、房屋面積認定

　　被征收房屋的補償面積按照被征收房屋可補償認定建筑面積計算，原則上按以下操作：

　�。ㄒ唬┯蟹课菟�有權證或不動產權證書的，以房屋所有權證或不動產權證書等權屬材料記載的面積結合房屋現狀進行認定。

　�。ǘ�）無房屋所有權證或不動產權證書的房屋，由房屋征收實施單位委托有相應資質的測繪單位測量建筑面積，同時結合相關批準文件等資料和房屋現狀由聯合認定機構進行認定。

　　（三）征收成套磚混結構住宅，同一樓梯單元相同套型房屋因建筑面積計算規則改變造成所有權證記載建筑面積各戶不一致的，統一以最大一套房屋建筑面積作為補償面積（頂層帶閣樓的，閣樓面積除外）。

　　（四）個人住宅改變房屋用途用于商業用房經營的面積，是指實際用于營業的使用面積，不包括墻體、樓梯、過道、倉儲、辦公間、起居間、衛生間等非用于經營業性活動所占用的面積和公攤面積。實際營業面積由房屋征收實施單位委托有相應資質的測繪單位實地測量。

　　（五）通過抬升、降低、增加樓板（地板、天花板）或原開放式陽臺后封閉等對既有建筑范圍內局部改動的方式而增加的閣樓、插（夾）層、封閉陽臺等面積，不予補償。

　　五、房屋認定相關操作

　　被征收房屋權屬資料明確且未改建、擴建或滅失（含部分滅失）或改變房屋用途的，由聯合認定機構按照權證直接認定。有特殊情況的，原則上按以下操作：

　　（一）房屋面積發生改變的，聯合認定機構根據被征收人提供的相關資料、結合房屋權屬材料及房屋現狀進行認定。

　�。ǘ�）房屋改變用途的，被征收人提供相關憑證依據后，向征收實施單位提出申請，并出具合法有效承諾書，經征收實施單位審核后，由征收實施單位根據申請人提供的相關憑證統一提交聯合認定機構進行確認。

　　（三）房屋權屬有爭議的（包括產權爭議和因繼承、分割、析產、買賣、調換等引起的爭議），可由公證部門進行保全證據后，由現房屋使用人、管理人先行辦理代簽約、公證提存等手續。待產權權屬明確后，按實際認定如實予以調整。

　�。ㄋ模┓课莓a權人下落不明的或暫時無法確定產權人的，征收實施單位可采取保全證據、公證提存等方式處置。

　�。ㄎ澹┓课荼凰痉ㄅ馁u（或買賣）但未辦理權屬轉移登記的，待整個區塊協議生效后，可由受讓方單方向稅務部門申請繳納相關稅費，并在繳納相關稅費后領取相應征收補償款。

　　對于上述特殊情況，聯合認定機構根據房屋征收部門收集整理的相關材料依法進行認定，形成認定結果。認定結果應當包括房屋所有權人、建筑面積、規劃用途、房屋結構、土地性質及用途。房屋征收部門應將認定結果在征收范圍內公布。

　　六、房屋補償價格及政策性獎勵、補助補貼

　　（一）被征收房屋價值以房屋征收決定公告之日的被征收房屋類似房地產的市場價格為依據，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定；用于產權調換房屋的價值由同一家評估公司，按同一評估時點評估確定。

　�。ǘ�）被征收人選擇貨幣補償的，住宅房屋給予房屋貨幣補償款20%的貨幣獎勵（不包括附屬物、裝修等），非住宅房屋給予房屋貨幣補償款28%的貨幣獎勵（不包括附屬物、裝修等）；被征收人選擇產權調換的，住宅房屋給予房屋貨幣補償款30%的產權調換補助（不包括附屬物、裝修等），非住宅房屋不予補助。

　　提供高層住宅建筑用于產權調換的，安置房面積的10%作為公攤補助面積，統一按5000元/㎡結算。

　　（三）搬家（遷）費

　　住宅房屋搬家費按被征收房屋補償認定面積計算，每戶保底按1200元/次計發，被征收房屋補償認定面積大于100㎡的，超過部分按建筑面積10元/㎡計發。搬家費均按每戶兩次計發。

　　非住宅房屋的搬遷費包括機器設備的拆卸費、搬運費、安裝費、調試費和搬遷后無法恢復使用的生產設備重置費等費用。

　　商業用房搬遷費按120元/㎡計發（每戶不足1500元的按1500元計發），工業用房（含倉儲、生產管理用房，下同）和辦公用房搬遷費，按80元/㎡計發。

　　不可移動的設備設施，因搬遷造成無法恢復使用確需報廢的，應當經具有相應資質的評估機構按照重置價結合成新扣除殘值進行評估。征收部門按評估結果支付，該機器、設備、設施由被征收人自行處置；依照建筑物尺寸定制的機器、設施、設備，由征收實施單位召集相關部門、邀請行業專家論證認定其無法恢復使用后，評估機構按照無法恢復使用的機器、設施、設備進行評估。

　�。ㄋ模┡R時安置費

　　住宅房屋的臨時安置費按被征收房屋補償認定面積計算，每戶保底按1200元/月計發，被征收房屋補償認定面積超過80㎡的，超過部分按建筑面積15元／月·㎡計發。

　　被征收人選擇貨幣補償的，一次性計發12個月臨時安置費。

　　被征收人選擇產權調換的，按搬遷之月起至用于產權調換房屋交付后6個月的臨時安置費（按月計算，保底12個月，含6個月的裝修周轉期）；提供多層產權調換的，過渡期限不得超過24個月，提供高層產權調換的，過渡期限不得超過36個月。征收部門或征收實施單位超過過渡期限未交付用于產權調換房屋的，應當自逾期之月起按照區政府公布的最新標準的兩倍支付臨時安置費。

　　征收部門或征收實施單位向住宅被征收人提供周轉用房的，不再支付臨時安置費。

　　工業用房的臨時安置費按被征收房屋貨幣補償款的3%予以補償；商業用房和辦公用房臨時安置費按被征收房屋貨幣補償款的1%予以補償。

　�。ㄎ澹┓亲≌�房屋的停產停業損失費按照可補償認定房屋貨幣補償款的5%給予被征收人一次性經濟補償。

　�。�六）土地績效補助

　　工業用房被征收人選擇貨幣補償且申請采用房地分離評估的，可按合法土地使用面積給予300元/㎡的土地績效補助。該項補助只適用于房屋用途和土地使用用途均為工業的被征收人。

　　（七）裝修、附屬物

　　住宅房屋的裝修按被征收房屋補償認定面積450元/㎡給予補償。被征收人認為補償不到位的，可由房地產價格評估機構評估，最終按照評估結果支付補償費；非住宅房屋的裝修由房地產價格評估機構評估后按實補償。

　　被征收房屋附屬物由房地產價格評估機構評估后按實補償。

　　（八）簽約、騰空獎

　　被征收人在規定的期限內簽約的，按被征收房屋補償認定面積給予200元/㎡一次性獎勵（保底54㎡），超過規定期限的，扣減相應獎勵；被征收人在規定的期限內騰空搬遷的，按被征收房屋補償認定面積給予200元/㎡一次性獎勵（保底54㎡），超過規定期限的，扣減相應獎勵。

　�。ň牛┚W格激勵獎：以幢（或由征收實施單位劃分的獨立區塊）為單位，被征收人在規定期限內100%完成簽約并騰空的，給予10000元/戶的網格激勵獎勵。

　�。ㄊ�）征收住宅房屋，被征收人選擇貨幣補償的，被征收人在上虞區范圍內購買二手商品住宅的，按被征收房屋貨幣補償款的5%給予購房補助。具體操作如下：

　　1.享受購房補助的被征收人與購買商品住宅的所有權人的關系必須是本人、配偶、子女、父母。

　　2.享受購房補助的被征收人必須在補償協議生效之日起一年內購買上虞區范圍內商品住宅，購房時間以商品住宅合同備案日為準。

　　3.當購房款（不含車庫、車位、附房，購房款原則上以購房發票中價稅合計款為準，下同）大于被征收房屋貨幣補償款，給予被征收房屋貨幣補償款 5%的購房補助；當購房款小于被征收房屋貨幣補償款，給予購房款5%的購房補助。

　　4.申領購房補助時，被征收人需提供新購商品住宅的《商品房銷售合同》、商品房購房合同備案證明、契稅發票（或完稅證明）等資料。

　　5.被征收人是共有產權人時，一般情況下按權重比例享受購房補助；如遇特殊情況，可由共有產權人出具相關情況說明，在被征收房屋貨幣補償款允許范圍內享受購房補助。

　　6.同一套住宅商品房不得重復申領購房補助。購房超過規定期限的，不再享受購房補助，由此引起的損失由被征收人自行承擔。

　�。ㄊ�一）2010年10月1日《浙江省城鄉規劃條例》實施后申領的商業性質營業執照（一般指小賣部、超市等商業零售）符合以下條件的，無論經營面積大小，經營年限長短，都按5000元進行一次性補助，相關補助只與房屋產權人簽訂補償協議，同一產權人最多補助一次，此項補助由征收實施單位負責審核確認，具體條件如下：

　　1.營業執照合法有效；

　　2.營業執照載明的經營地點必須與被征收房屋坐落一致；

　　3.營業執照載明的經營范圍與實際經營的內容一致。

　�。ㄊ�二）征收范圍內的違法建筑（含裝修）、超過批準期限的臨時建筑（含裝修）不作補償。被征收人應在規定搬遷期限內自行拆除，考慮到拆房安全，可按150元/㎡-250元/㎡的標準進行殘值補助后由專業拆房公司拆除。在規定期限內未搬遷騰空的，由屬地鄉鎮（街道）按違法建筑依法予以處置。

　　七、本細則于2025年9月4日起施行，本細則施行前作出房屋征收決定的項目，仍按原規定辦理。本細則未明確的事項按省、市國有土地上房屋征收的相關規定執行。

　　本細則由區府辦負責解釋，具體工作由區建設局承擔。

　　來源：上虞區人民政府網站