眾所周知，國有土地上房屋最終價值是由評估機構評估確定（土地征收中，涉及農村村民住宅的，有地方也是以評估的方式來確定房屋的補償）。所以，在遇到土地征收、房屋征收時，評估環節對被征收人來說，就會非常的重要，因為這不僅僅是確定被征收房屋價值最關鍵的時刻，也是最容易出現漏洞的時刻。

　　從實踐過程中來看，在評估環節中很容易出現各種各䅇的問題，如果被征收人稍不注意，那么最終的評估報告都有可能會不利于自己。因此，凱諾拆遷律師想要在這里說的是，在評估環節，一定要多加注意，尤其是以下幾點，一旦發現這幾點有問題，那么建議盡快咨詢專業律師，避免出現對自己不利的情況。

　　一、評估機構的選定

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　也就是說，評估機構不是由征收方來定的，而是由被征收人協商選定，由征收方直接確定評估機構，則就違反了法律法規。所以，在評估環節，廣大被征收人一定要注意這一環節，若發現對被征收房屋價值進行評估的評估機構并非是由自己選定的，甚至是都不知道還有一環節，或者是自己還有選定評估機構的權利，那么，按照法律上規定的，征收方則就侵害了被征收人的選擇權和其他相關的權利。

　　對于在違反法律法規的情況下出具的評估報告，被征收人可以在收到該評估報告之日起的10日內向房地產價格評估機構申請復核，對于復核結果仍然不滿意的，可以在收到復核結果之日起的10日內向專家委員會申請鑒定。

　　當然了，在評估機構并非是自己協商選定的情況下，若是收到評估報告，被征收人還可以向上一級有關部門反映，要求重新選定評估機構，對被征收房屋價值進行評估，評估機構出具報告之后，若對評估報告結果有異議，則可以按照前面所說的申請復核或者是鑒定。

　　二、對被征收房屋價值進行評估必須要考慮各種因素

　　在確定評估機構后，評估機構在開始對被征收房屋價值進行評估時，從原則上來說需要考慮到能影響被征收房屋價值的所有因素，包括被征收房屋的區位、用途、裝修裝潢、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等。

　　實踐中，有的評估機構在對被征收房屋價值進行評估時，往往只會考慮到被征收房屋的面積，其他因素并不會在評估范圍，嚴格來講，若考慮不全面，最終的評估報告自然對被征收人來說也會有一定的影響。所以，在評估過程中，廣大被征收人一定要注意，評估機構工作人員是否有將這些因素考慮進去。

　　三、對被征收房屋價值進行評估，必須要實地進行

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

　　房屋征收事關被征收人的切身利益，在評估階段，評估師應當要以實地走訪的形式對被征收房屋價值進行評估，這樣才能反映出被征收房屋的真實價值。不過，實踐過程中，有的評估卻往往只依據幾張圖片，或者是航拍圖就直接對被征收人作出了評估報告，這顯然無法直接反映出被征收房屋真實的價值。

　　因此實踐過程中，廣大被征收人一定要注意征收方是否有實地走訪查勘，如果自己都沒有見過任何的評估師，自己就莫名其妙的收到了評估報告，很顯然評估機構并未按照法定程序，對被征收房屋價值進行評估，對于這樣的評估報告，廣大被征收人可以說“不”。

　　四、評估過程中，被征收人有權參與

　　根據相關的法律法規，在對被征收房屋價值進行評估時，被征收人需要協助評估機構工作人員完成評估工作，這也就意味著，被征收人可以參與到評估過程中來。但實踐過程中我們發現，有的被征收人壓根就不知道自己還有參與評估工作的權利，很顯然，征收方未將具體的征收細節落實到位，

　　對此，凱諾拆遷律師提醒大家，若征收方未將評估工作的安排告知大家，導致錯過評估環節，建議被征收人要盡快向上一級有關部門反映這種情況，并要求重新對被征收房屋價值進行評估。

　　五、評估報告中必須要有評估師的簽名

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。那也就是說，對于作為對被征收人進行補償的主要依據，評估報告以及分戶評估報告上，均應當要有評估機構工作人員的簽名，如果沒有評估師的簽名，嚴格意義來講，該評估報告則是不合法的。

　　所以，在收到評估報告或者是分戶評估報告之后，被征收人一定要第一時間查看評估報告上有沒有評估師的簽名，如果沒有，可以馬上向有關部門反映。

　　總之，凱諾拆遷律師最后想要告訴大家的是，一旦在評估過程中遇到評估師違反法律法規對被征收房屋價值進行評估，或者是評估繼節沒有落實到位，甚至是征收方干擾評估師的正常評估工作等等，建議被征收人要馬上咨詢專業律師，若有必要，可以在專業律師的幫助下，依法維護自己的合法權益。